什么是REITs？

REITs是以發(fā)行權益投資證券的方式募集資金，并將資金專門投資于不動產領域。

用人話來講就是不動產的證券化，或者可以更簡單地理解為眾籌買房。

比如說一套500萬的房子，太貴了買不起于是大家就去市場里眾籌，A出了300萬，B和C各出了100萬。

就這樣A的風險被平均，而B和C用低杠桿參與了高回報收益。

如果房價漲幅低于預期，B或C想退出，那么可以折價找到D或者E來接盤；如果房價漲幅高于預期，B或C想先止盈，也可以找到D或者E來接盤。

這就是REITs的本質，通過證券化或約定的游戲規(guī)則，讓中小資產可以參與原本資金門檻很高的行業(yè)，并且為大資本提供流動性。

在國際范圍內，早期 REITs 的基礎資產主要是以房地產為主，現在還可以拓展至鐵路、公路、通訊、電力、污水處理等具備經濟價值的不動產，以基礎設施為底層資產的則稱之為基礎設施 REITs。

這么多元化的金融衍生品一看就是美國人的最愛，REITs 作為主流投資品之一，基建 REITs 是重要組成部分，在美國基礎設施占比約 15.6%，是其第二大基礎資產類別。

這個玩法的核心，就是把原本很龐大的東西通過上市（證券化）給拆碎使門檻降低讓很多很多中小韭菜有了新的投機手段，而原本的大資金方也能夠因為在市場上找接盤俠買賣換取流動性。

明白了這一點你就會知道當下推廣REITs的意義。

主要有兩點，基本上都是圍繞“地方政府債務展開”。

首先基于已有的存量，可以很好降低地方政府債務風險。

目前我們已經積累了百萬億量級的存量基建資產，運用好REITs 相當于提前變現存量資產，反哺短期融資需求。

假設A不通過REITs，那么他實際就承擔了所有的風險。

在當年的棚改國策中，地方政府就出現了為了做政績而瘋狂擴張，最終難以控制的局面。

其次可以有效降低地方政府杠桿率。

2018 年，我國政府杠桿率為 49.8%。而在考慮隱性負債后，我國政府 2018 年總的債務規(guī)模達到 73 萬億，占 GDP 的 81.5%，處于中等偏上的水平。我國政府債務大部分形成了固定資產，通過基建 REITs 可以實現降低地方政府杠桿率的功能。

把東西打包交給你，人家杠桿自然就下去了，你要做的是區(qū)分這個資產包里到底是不是好的資產。

這個東西跟當年的PPP最大的區(qū)別就在于PPP運作到后期缺乏流動性，找不到人接盤，很多項目就爛尾了。不過這個REITs退出的機制更加靈活，再加上它應該是公募的形式，門檻更低，接盤投機的人自然也就多了。

制度總是在不斷完善，當你想要做什么的時候，最好先想清楚這里面的核心邏輯再動手不遲。