作者 | 劉瑩

出品 |?焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

在地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整期，榮盛發(fā)展(002146.SZ)積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，主抓現(xiàn)金流，取得一定成效。

8月29日晚間，榮盛發(fā)展披露的半年報(bào)顯示，期內(nèi)，其營(yíng)業(yè)收入為145.02億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為40.00億元，同比大幅增加220.69%，自2017年至今，連續(xù)第五年及一期維持了“正”值狀態(tài)。

對(duì)于這份成績(jī)單，有分析人士向焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)表示，企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵在于安全性，而確保安全的核心是流動(dòng)性。當(dāng)前弱環(huán)境中，房企活下來(lái)已屬不易，榮盛發(fā)展還能維持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的“正”值狀態(tài)，業(yè)績(jī)韌性已經(jīng)顯現(xiàn)。這也在一定程度上為榮盛發(fā)展構(gòu)筑起了穿越市場(chǎng)弱周期的“護(hù)城河”。

現(xiàn)金流連續(xù)為正

這是一份難得的成績(jī)單。眾所周知，新冠疫情反復(fù)出現(xiàn)、“斷供潮”一波未平一波又起的2022上半年，市場(chǎng)悲觀情緒濃厚，購(gòu)房動(dòng)力嚴(yán)重不足，銷(xiāo)售“寒意”盡顯。

這一點(diǎn)在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中也可窺見(jiàn)一二。據(jù)其披露，上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積僅有68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%，住宅銷(xiāo)售面積的同比降幅高達(dá)26.6%。同期，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額亦下降明顯，僅有66072億元，同比下降28.9%，住宅銷(xiāo)售額的降幅達(dá)31.8%。

房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也在此背景下迎來(lái)了集體“滑鐵盧”。據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月31日，已披露2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)告或業(yè)績(jī)預(yù)告的169家房企中，有129家歸母凈利潤(rùn)同比下滑，占比高達(dá)76.3%。按盈利與否區(qū)分，有55家房企歸母凈利潤(rùn)虧損，虧損額度合計(jì)超595億元。此外，還有一些房企因債務(wù)暴雷未披露2021年年報(bào)一直處于停牌狀態(tài)。

中銀證券研報(bào)亦顯示，當(dāng)前已披露中報(bào)的房企中，48%業(yè)績(jī)預(yù)虧，51%的央企國(guó)企雖然盈利但凈利潤(rùn)同比負(fù)增長(zhǎng)。整體看，房企在2022年中期交出的成績(jī)單，可謂史上最差。

面對(duì)持續(xù)低迷的市場(chǎng)，房企紛紛或忙于“自救”，或著忙轉(zhuǎn)型。榮盛發(fā)展則選擇了以“穩(wěn)”為先，把抓現(xiàn)金流當(dāng)成了全公司的頭等大事。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解到，上半年，榮盛發(fā)展圍繞“一主一輔三約束”的目標(biāo)，啟動(dòng)了專(zhuān)項(xiàng)清欠工作，成功追回了多項(xiàng)逾期欠款。同時(shí)，該公司還在積極去化，?；乜睿当驹鲂?。這才取得了上述經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大增的成績(jī)，實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展，夯實(shí)了穿越行業(yè)弱周期的能力。

具體來(lái)看，“一主”指的是把現(xiàn)金流作為工作總綱，把現(xiàn)金流作為核心工作、中心任務(wù)，一切工作圍繞現(xiàn)金流這個(gè)總綱開(kāi)展；“一輔”主要解決發(fā)展問(wèn)題，須盡力保證貨值不折損。完成“一主一輔”目標(biāo)受“保工程、保信用、保品牌”三個(gè)條件約束。

“這些捍衛(wèi)現(xiàn)金流的舉措，既體現(xiàn)了管理層的前瞻性，又極具落地性，進(jìn)一步增厚了榮盛的財(cái)務(wù)安全墊，以及抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力”，上述分析人士稱(chēng)。

受“一主一輔三約束”目標(biāo)的推動(dòng)，上半年，榮盛發(fā)展的開(kāi)工完成率達(dá)到了100%，交付完成率和供貨完成率亦分別達(dá)到了90.2%及92.4%，處于行業(yè)較高水平。

經(jīng)營(yíng)底盤(pán)穩(wěn)固健康

從收入構(gòu)成可以看到，榮盛發(fā)展穩(wěn)固健康的經(jīng)營(yíng)底盤(pán)。

分地區(qū)來(lái)看，上半年，榮盛來(lái)自河北省、浙江省、安徽省的收入占比分別為22.01%、19.69%、17.59%。來(lái)自陜西省、廣東省、江西省的營(yíng)收漲幅亦十分突出，同比漲幅分別達(dá)5844.59%、1010.66%、497.38%。

截至今年年中，榮盛發(fā)展的布局腳步已覆蓋至全國(guó)16個(gè)省、2個(gè)直轄市、1個(gè)自治區(qū)的70多個(gè)城市，土地儲(chǔ)備建筑面積亦達(dá)到了3253.72萬(wàn)平方米，均衡分布于京津冀、長(zhǎng)三角、中西部、珠三角等重點(diǎn)區(qū)域的多個(gè)高能級(jí)城市。

在完成全國(guó)化布局的同時(shí)，榮盛發(fā)展的多元化業(yè)務(wù)亦取得了穩(wěn)健發(fā)展，目前已基本形成了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，以康旅、產(chǎn)業(yè)新城、物業(yè)為支柱，以實(shí)業(yè)、設(shè)計(jì)、酒店、商管、互聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)公司為輔助支撐的業(yè)務(wù)發(fā)展格局。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解到，康旅業(yè)務(wù)方面，榮盛發(fā)展目前已在河北省秦皇島市、承德市興隆縣、御道口、保定市野三坡、張家口市塞北管理區(qū)、河南省云臺(tái)山、安徽省黃山、九華山、滁州市、六安市金寨縣、湖北省神農(nóng)架、云南省麗江市、海南省陵水縣等國(guó)內(nèi)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)布局。旗下酒店則多次參與抗疫、冬奧等專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。上半年累計(jì)獲得15次行業(yè)大獎(jiǎng)，包括2022年中國(guó)小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商品牌指數(shù)TOP1、康養(yǎng)產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)商品牌指數(shù)TOP1等。

產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)方面，榮盛在河北、安徽2個(gè)省份，布局了多個(gè)優(yōu)質(zhì)園區(qū)。物企榮萬(wàn)家則在上半年獲得了“2022年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)百?gòu)?qiáng)TOP16”稱(chēng)號(hào)，受到行業(yè)和市場(chǎng)的雙重認(rèn)可。

值得注意的是，上半年時(shí)，榮盛發(fā)展通過(guò)招拍掛以3105.54萬(wàn)元的權(quán)益對(duì)價(jià)，獲取了位于河北省滄州市一副商服用地，權(quán)益占比48.6%。此后于今年7月，榮盛發(fā)展旗下榮盛商管再度與王府井購(gòu)物中心簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。按照協(xié)議，雙方將聯(lián)手打造榮盛商業(yè)旗下南京榮盛國(guó)際、唐山榮盛未來(lái)城、徐州榮盛未來(lái)城等商業(yè)項(xiàng)目。

“以合作方式拓展更多城市商業(yè)項(xiàng)目，不失為弱環(huán)境下，一條不錯(cuò)的發(fā)展道路。當(dāng)前，不少房企按下了拿地暫停鍵，榮盛雖也在收縮投資力度，但拿地行為仍在持續(xù)，這也從側(cè)面反映出了其資金上的安全性”，有分析人士稱(chēng)。

環(huán)京樓市回暖可期，榮盛或成最大受益者

對(duì)于榮盛發(fā)展而言，更大的利好消息或在于近期環(huán)京調(diào)控政策的變化。

8月5日，廊坊官宣取消戶(hù)籍、社保(個(gè)稅)等限制性購(gòu)房政策，自2017年6月開(kāi)始施行的史上最嚴(yán)限購(gòu)政策被正式畫(huà)上了“休止符”。

深耕環(huán)京，總部位于廊坊的榮盛發(fā)展，正迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。據(jù)其半年報(bào)顯示，截至2022年6月底，榮盛發(fā)展的總土儲(chǔ)中有約1354萬(wàn)平方米位于河北省，占比達(dá)41.6%。尤其是廊坊、興隆、香河、淶水，永清、霸州、張家口等環(huán)京區(qū)域，項(xiàng)目分布更是集中。

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，此次廊坊樓市調(diào)控政策的放松，對(duì)環(huán)京是極大利好，尤其是接壤北京城市副中心的北三縣、臨近大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)的廊坊市區(qū)、固安。從資本市場(chǎng)的傳導(dǎo)邏輯看，榮盛發(fā)展等深耕環(huán)京的上市房企，也有望受此影響，迎來(lái)估值上的修復(fù)及股價(jià)上的反彈。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)注意到，廊坊樓市自4月傳出限購(gòu)取消的消息以來(lái)，已經(jīng)呈現(xiàn)回暖跡象。諸葛找房統(tǒng)計(jì)顯示，4月至6月，廊坊的商品房成交套數(shù)由345套增至2473套，成交均價(jià)亦由9844元/平米，增至11212元/平米，漲幅明顯。而榮盛發(fā)展在廊坊有廊坊榮盛錦繡天悅、榮盛阿爾卡迪亞、榮盛·桃李觀邸、榮盛首府、榮盛尊府等十余個(gè)項(xiàng)目在售，受益頗多。

有分析指出，“環(huán)京樓市若要長(zhǎng)期向好，除政策支持外，還需實(shí)現(xiàn)物理空間上的真正打通，如盡快外移進(jìn)京檢查站、提升進(jìn)出京出行效率，加快北三縣方向的軌道交通建設(shè)等”。

據(jù)了解，除明確取消限購(gòu)?fù)?，京津冀協(xié)同發(fā)展交通一體化亦迎來(lái)了重大進(jìn)展。7月初，軌道交通22號(hào)線（平谷線）北京段可行性研究報(bào)告正式獲批，建成后，河北廊坊北三縣將成功接入北京城市軌道交通網(wǎng)。京唐城際鐵路也將于近期通車(chē)，進(jìn)一步縮短燕郊站至城市副中心站的通勤時(shí)長(zhǎng)。

“隨著這些提高通勤效率、均等化公共服務(wù)等方案的逐一落地，環(huán)京樓市將得到強(qiáng)有力提振，環(huán)京土儲(chǔ)占比超四成的榮盛發(fā)展有望從中受益，成為京津冀協(xié)同發(fā)展的房企樣本。環(huán)京樓市的回暖，也進(jìn)一步夯實(shí)了榮盛發(fā)展業(yè)績(jī)的韌性和定力，”上述分析人士稱(chēng)。