閑話“社會(huì)生活中的悖論”（八）——房產(chǎn)征稅悖論

陳宣章

八、房產(chǎn)征稅悖論

2011年01月28日上海市政府網(wǎng)站公布《上海個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法》。從3月份以來(lái)，一直流傳“2014年1月1日起將開(kāi)征房產(chǎn)稅”。有人說(shuō)這是謠言 ，“2013年注定要成為房產(chǎn)稅的“謠言”之年。”

傳言內(nèi)容十分細(xì)致：1.2014年1月1日起，對(duì)擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費(fèi)，每年按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征收1%-3%的房產(chǎn)稅，且沒(méi)有減除額。2.家庭第三套住宅，每年征收4-5%的房產(chǎn)稅，且沒(méi)有減除額。3.家庭第四套住宅，每年征收10%的房產(chǎn)稅，且沒(méi)有減除額。4.取消原《房產(chǎn)稅暫行條例》有關(guān)個(gè)人住宅可按租金收入的12%繳交房產(chǎn)稅的規(guī)定；所有商業(yè)房產(chǎn)，每年按租金收入的12%繳交房產(chǎn)稅，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。5.家庭僅有的一套自住住宅，免征房產(chǎn)稅。6.2013年12月31日以前，全國(guó)所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫(kù)，并建立本地的住房信息系統(tǒng)。7.2013年12月31日以前，全國(guó)所有地級(jí)以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延。

不管這是不是謠言，我認(rèn)為屬于“房產(chǎn)征稅悖論”，分析如下。( 文章閱讀網(wǎng)：www.sanwen.net )

一、上述傳言的基礎(chǔ)是“家庭”。但是，家庭是由婚姻，血緣或收養(yǎng)關(guān)系所組成的社會(huì)組織的基本單位。狹義家庭指一夫一妻制構(gòu)成的單元；廣義家庭泛指人類進(jìn)化不同階段上的各種家庭利益集團(tuán)即家族。家庭可以是一夫一妻、一夫一妻帶子女以及三代以上（含三代）等等不同形式。還可以有單親家庭、獨(dú)身家庭、重組家庭、丁克家庭、空巢家庭、斷代/跨代家庭、無(wú)父母的未婚子女共同居住家庭、由實(shí)體婚姻產(chǎn)生的其他多人共居家庭等等形式。

作為立法依據(jù)的“家庭”以什么為根據(jù)呢？一般以戶口簿為據(jù)。但是，許多人夫妻戶口分開(kāi)、子女戶口分開(kāi)……而且現(xiàn)今遷戶口很容易，根據(jù)居民的需要，怎么遷都行，尤其是涉及房產(chǎn)（例如：征地、動(dòng)遷等等），各種怪像都有。與“家庭是親屬中較小的戶內(nèi)群體，共同生活居住、共同經(jīng)濟(jì)核算、相互合作發(fā)揮作用的人組成的單位”的概念完全不同。

另外，由于城市（尤其是大城市）對(duì)戶籍的政策，許多“外來(lái)媳婦”沒(méi)有本地戶籍。

二、住宅的“套”和奢侈性住宅消費(fèi)。對(duì)擁有兩套住宅的家庭，按照“人均建筑面積80平方米”劃分是否屬于“奢侈性住宅消費(fèi)”，十分不合理。相反，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，任何一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)大型別墅區(qū)都至少要擁有100平方公里的面積，享受著方圓百里之內(nèi)的全部資源，才能彰顯出別墅的本質(zhì)。究竟何為“奢侈性住宅消費(fèi)”。

老的住宅一套可以是三十多平米，大一點(diǎn)的七十多平米。甲三口之家擁有一百平米兩套住宅；乙三口之家擁有二百平米一套別墅。誰(shuí)的住宅消費(fèi)高呢？

以前有文件規(guī)定：不同級(jí)別享受住房有不同標(biāo)準(zhǔn)，并沒(méi)有用“套”為準(zhǔn)，而是以平米為準(zhǔn)，就因?yàn)椤疤住钡牟顒e太大，無(wú)法控制。

三、《上海個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法》中，“征收對(duì)象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房（以下統(tǒng)稱‘應(yīng)稅住房’）。除上述征收對(duì)象以外的其他個(gè)人住房，按國(guó)家制定的有關(guān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)行。”也就是說(shuō)：只要買入住房（除本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房）就要征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納；適用稅率暫定為0.6%；應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過(guò)60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

所以，《上海個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法》的計(jì)算方法與上述傳言完全不同。免稅住房面積為人均60平方米，而且包括“該居民家庭第二套及以上住房”合并計(jì)算。

“本市居民家庭中有無(wú)住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積；對(duì)有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計(jì)算辦法另行制定?！?/p>

四、上述傳言的“第三套”、“第四套”住房是根據(jù)購(gòu)房時(shí)間次序而定。如果某人原有兩套小住房，總面積一百平米。他要換成一套120平米住房，就必須先賣出（結(jié)果沒(méi)有地方住了），否則新?lián)Q的住房就是“第三套”就要先交稅，以后再退稅。

如果某人三口之家原有兩套住房，總面積超過(guò)160平米。因?yàn)樽樱ㄅ┮蚧橐龅刃枰状涡沦?gòu)住房，原有兩套住房超出面積就屬于“奢侈性住宅消費(fèi)”。

現(xiàn)今有些特權(quán)人物有多個(gè)身份證，占有四套以上住房，必須首先清查這類住房。目前被暴露的案例只是個(gè)例，在公務(wù)員公布個(gè)人財(cái)產(chǎn)實(shí)施以前，這類情況難以查清。

五、房地產(chǎn)稅立法引爭(zhēng)議，業(yè)界呼吁厘清稅費(fèi)：

專家張鴻(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)說(shuō)，我們要注意的是，三中全會(huì)《決定》里說(shuō)的不是房產(chǎn)稅，而是房地產(chǎn)稅，說(shuō)要加快房地產(chǎn)稅的立法和盡快的推出相關(guān)的改革。

房地產(chǎn)稅立法首次在中央文件中出現(xiàn)，受到廣泛關(guān)注。盡管細(xì)則沒(méi)推出，但關(guān)于房地產(chǎn)稅的討論已甚囂塵上。爭(zhēng)論焦點(diǎn)集中于：房地產(chǎn)稅到底是一種新稅，還是一種新稅制。但是，不論房地產(chǎn)稅的性質(zhì)如何，其改革是否會(huì)使房?jī)r(jià)有所下降？多數(shù)專家均認(rèn)為該政策將從長(zhǎng)遠(yuǎn)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，但短期作用微乎其微。趙秀池認(rèn)為，在賣方市場(chǎng)，房產(chǎn)稅只會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買家，只有采取財(cái)政政策、貨幣政策以及行政手段打出組合拳才會(huì)對(duì)于房?jī)r(jià)有一定的影響。

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示：“在持有環(huán)節(jié)征稅，涉及到存量房確權(quán)和價(jià)值評(píng)估的問(wèn)題。這個(gè)將涉及到2009年以前未上線的存量房產(chǎn)，以及數(shù)量眾多的小產(chǎn)權(quán)房如何確權(quán)的問(wèn)題。”

十八屆三中全會(huì)《決定》明確提出：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，加快資源稅改革，推進(jìn)環(huán)境保護(hù)費(fèi)改稅。”于是，“房地產(chǎn)稅”成社會(huì)各界熱議話題。值得注意的是，《決定》中并沒(méi)有提及之前在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅（屬于地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收），而是使用了“房地產(chǎn)稅”這個(gè)詞。《決定》之后，也未對(duì)“房地產(chǎn)稅”作具體解釋。目前，專家對(duì)該項(xiàng)政策的解讀分為兩派：1.原國(guó)家住建部政研中心主任陳淮認(rèn)為，“房地產(chǎn)稅”是種新稅，屬于資產(chǎn)稅。“房地產(chǎn)稅不是用來(lái)調(diào)房?jī)r(jià)的，是一種制度建設(shè)，有資產(chǎn)就要征稅?！辈⒄J(rèn)為，重慶和上海征收的房產(chǎn)稅本來(lái)是資產(chǎn)稅，但并未達(dá)到效果，三中全會(huì)提到的“房地產(chǎn)稅”才是回歸到資產(chǎn)稅的本源，之所以需要立法，就因?yàn)檫@是一種新稅。2.多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“房地產(chǎn)稅”是指對(duì)房地產(chǎn)稅制的改革，將形成一個(gè)新稅制。深圳市地稅局副局長(zhǎng)兼新聞發(fā)言人楊龍認(rèn)為，房產(chǎn)稅和土地使用稅可能會(huì)并入“房地產(chǎn)稅”，而營(yíng)業(yè)稅則有可能取消，并入土地增值稅。

此次的房地產(chǎn)稅在《決定》中明確表態(tài)將會(huì)走全國(guó)人大立法道路，再出征稅細(xì)則，政府是很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹＜热灰粤⒎闇?zhǔn)，這就不可能急匆匆出臺(tái)，并于2014年1月1日?qǐng)?zhí)行。專家推測(cè)，通過(guò)立法調(diào)研、法律草案的起草、一次次的審批通過(guò)。一套完整的立法程序走完也需要兩年的時(shí)間，所以兩年之內(nèi)這個(gè)問(wèn)題有可能解決。

聯(lián)網(wǎng)這個(gè)事，住建部早已承諾好幾回了。看來(lái)，每個(gè)人擁有多少套住房，聯(lián)網(wǎng)也很難推進(jìn)。雖然未來(lái)前景可能會(huì)好，但現(xiàn)實(shí)地看到，這當(dāng)中阻力是很大的。

六、上述傳言的稅率問(wèn)題?！凹彝サ谌鬃≌磕暾魇?-5%的房產(chǎn)稅，且沒(méi)有減除額。家庭第四套住宅，每年征收10%的房產(chǎn)稅，且沒(méi)有減除額?！边@完全是瞎說(shuō)，即：20年以后家庭第三套住宅已“收歸國(guó)有”；10年以后家庭第四套住宅已“收歸國(guó)有”。這樣，住建部就變成了“搶房部”。還可能發(fā)生一種趨勢(shì)：小房改成大房，因?yàn)榻裹c(diǎn)是“套數(shù)”，不是面積。

七、自從房改后，房產(chǎn)是家庭的不動(dòng)產(chǎn)，最引人注目。為了房產(chǎn)，發(fā)生不少父子反目、兄弟爭(zhēng)斗之事。自從《婚姻法》新解釋，夫妻結(jié)婚前就為了房產(chǎn)產(chǎn)生隔閡。假如上述傳言真的實(shí)行，最簡(jiǎn)單的辦法是夫妻離婚：原來(lái)的三套房子就變成男、女各有一套半；四套房子就變成男女各有兩套。至于面積是否超標(biāo)，只需在男、女名下掛戶口協(xié)調(diào)就行。

房產(chǎn)已經(jīng)引起“子散”；房產(chǎn)稅可能引發(fā)“離婚潮”。這樣，“妻離子散，家破人亡”就快全了。這樣的立法，就成為最“偉大、光榮、正確”的法規(guī)。

八、樓市生產(chǎn)過(guò)剩。中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟研究顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)商品房存量已經(jīng)超過(guò)240億平方米，全國(guó)空置住房總量已經(jīng)達(dá)到6800萬(wàn)套。中國(guó)樓市已出現(xiàn)典型的“生產(chǎn)過(guò)剩”危機(jī)。華中師范大學(xué)公共管理學(xué)副教授定明捷的研究表明：中國(guó)九成左右的非富裕人群，無(wú)力依靠正常的勞動(dòng)收入購(gòu)買住房。

中國(guó)住房市場(chǎng)的現(xiàn)狀是總量已經(jīng)過(guò)剩，一方面很多人沒(méi)有自己的房子，另一方面，還有很多人擁有許多空置房。中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟、中華博士會(huì)主席杜猛說(shuō)：“讓人不解的是，這些空置住房中，保障性住房占有相當(dāng)大的比例。這表明，中國(guó)的保障房政策出現(xiàn)了重大的偏差?！毖芯匡@示，中國(guó)住宅市場(chǎng)出現(xiàn)的“生產(chǎn)過(guò)?！北憩F(xiàn)為三、四線城市住房嚴(yán)重供過(guò)于求、一線城市貧富嚴(yán)重分配不公以及諸多城市紛紛涌現(xiàn)的“鬼城”現(xiàn)象。

可是，根據(jù)對(duì)中國(guó)多個(gè)三、四線城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些城市目前商品房供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重供不應(yīng)求。中部地區(qū)某個(gè)四線城市（城鄉(xiāng)總?cè)丝诓坏?0萬(wàn)的縣級(jí)城市）的居民基本每個(gè)家庭都有2套以上住房，甚至3-5套也很常見(jiàn)，而沒(méi)有住房的家庭幾乎沒(méi)有。即使這樣，目前該城市在建樓盤(pán)超過(guò)30個(gè)，未來(lái)2年內(nèi)將有超過(guò)5萬(wàn)套住宅上市。另一方面，大量當(dāng)?shù)厝送獬龃蚬そ?jīng)商，紛紛涌入省會(huì)城市以及北上廣等一線城市置業(yè)。杜猛表示，這樣的縣級(jí)城市在中國(guó)具有普遍性。

改革開(kāi)放形成歷史上最大的人口流動(dòng)潮。大量青壯年勞動(dòng)力背井離鄉(xiāng)，外出打工或經(jīng)商。他們?cè)诹飨虻某鞘心塬@得比老家高很多的收入，但那里的房?jī)r(jià)也比老家高得多。因此，外出打工和經(jīng)商者大部分選擇了回鄉(xiāng)置業(yè)。他們是中西部地區(qū)三、四線城市購(gòu)房的主力軍。

人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)聚集，小城鎮(zhèn)人口向中心城市聚集，這個(gè)趨勢(shì)是任何組織都無(wú)法逆轉(zhuǎn)的。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，回鄉(xiāng)購(gòu)房和進(jìn)城買房?jī)煞N模式都帶來(lái)大量季節(jié)性空置。外出打工經(jīng)商者，在打工當(dāng)?shù)刭I房或租房；返鄉(xiāng)購(gòu)房后，除春節(jié)和家庭重要時(shí)節(jié)，房屋基本上空置。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)王雍君對(duì)《新聞大家談》表示，“民眾對(duì)房產(chǎn)稅的承受能力比較低，敏感度比較高，在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，房產(chǎn)稅應(yīng)該放緩?fù)菩?，雖然現(xiàn)在已在重慶等地進(jìn)行局部試點(diǎn)，但全面推廣應(yīng)該是另外一回事。”

所以，上述房產(chǎn)稅傳言僅是一個(gè)悖論。2013.11.22.

首發(fā)散文網(wǎng)：http://www.one124.com/subject/3598716/