（樓盤測(cè)評(píng)系列）

寫在前面：現(xiàn)在大家看到的房產(chǎn)自媒體分兩類，一類賺B端的錢，也就是開發(fā)商廣告費(fèi)；一類賺C端的錢，也就是提供專業(yè)買房一條龍服務(wù)。我屬于第二類，故從不接任何開發(fā)商廣告，所以文中觀點(diǎn)，相對(duì)客觀，可放心享用。

保利的營銷，還是很強(qiáng)的，銳意進(jìn)取，完全沒有央企那種老派遲鈍的作風(fēng)！

這從鳳崗保利水木芳華的這波風(fēng)騷操作，便可見其功力，割起韭菜來，那可是一點(diǎn)都不含糊。

快！準(zhǔn)！狠！

比中海、越秀那些，還是要高一個(gè)level的。

當(dāng)然我們今天不聊引發(fā)全廣州中介狂歡的水木芳華，我們來說一說海珠這邊即將上新的湖光悅色！

“湖光悅色”，名字取的不錯(cuò)，有山水畫的意境。

看來之前對(duì)樓盤名的整頓，還是頗有成效的，現(xiàn)在都不取什么羅馬家園、西海岸、劍橋郡、朱美拉之類的名字了，取而代之的是滿滿的中國風(fēng)！

然而在“湖光悅色”如此之美名帶來的預(yù)期下，去到現(xiàn)場，那巨大的反差感，還是會(huì)不禁讓人備感失望！

那種感覺就像，你偷偷摸摸去買“小電影”，小哥神秘兮兮的告訴你，這張碟講的七個(gè)男人大戰(zhàn)一個(gè)女人的故事，你很開心，回到家把紙巾備好，打開卻是葫蘆娃大戰(zhàn)蛇精的畫面。

是的，沒錯(cuò)！就是這種感覺！

好了，不調(diào)皮了，還是說回我們今天的主角！

01 區(qū)位

我們先從“湖光悅色”這個(gè)名字，來解讀一下其區(qū)位。

“湖光”，其實(shí)不是湖，而是河，石榴崗河，在項(xiàng)目的東南方位，長這樣！所以以后望河的朝向還是不錯(cuò)的。

“悅色”，毫無疑問，指的就是海珠濕地公園了，但說實(shí)話，這個(gè)盤基本蹭不到海珠濕地公園的顏，只是離的近而已，周邊的環(huán)境跟“悅色”半毛錢關(guān)系都沒有，從這里步行去濕地公園還得個(gè)20分鐘呢。

摔！

這里地處海珠東南一帶，屬于海珠發(fā)展較為緩慢的區(qū)域之一。

周邊土華村、石榴崗村，以及各種服裝廠房圍繞，美其名曰時(shí)尚創(chuàng)意園，其實(shí)多以家庭小作坊為主。

城市面貌的改善，有賴村莊舊改的推進(jìn)，石榴崗村的舊改目前沒啥相關(guān)消息，可以期待的就只有土華村舊改。

然而該村早在2010年，就曾與中信簽署合作協(xié)議，至2018年，中信地產(chǎn)被中海吞并后，中海有接洽過，不過后面也不了了之，

時(shí)間來到2020年，才正式確定由華僑城接手改造。但直到現(xiàn)在，依然沒看到有何推動(dòng)的影子。

整個(gè)土華村還是熱鬧非凡！

所以，周邊環(huán)境要匹配“湖光悅色”之名，還有漫長長長的一段路要走！

提醒大家一句：千萬不要被那些營銷號(hào)拍的美景給忽悠了！樣板房精心包裝的水景和實(shí)際是不一樣的！

總的來說，該盤所處區(qū)位，本身并不強(qiáng)，想要出貨，還是得扯上琶洲的概念，光靠那條小破河和海珠濕地公園，在城市面貌這個(gè)抵消項(xiàng)面前，是很難成立的。

關(guān)于這點(diǎn)，開發(fā)商也拎得清，所以看房路線是這么安排的：

先去保利琶洲洲際酒店，欣賞PPT，強(qiáng)行在你的潛意識(shí)里，將該盤打上琶洲的烙印，然后邁巴赫接去項(xiàng)目旁的板房，用豪車的奢華，轉(zhuǎn)移你對(duì)周邊糟心環(huán)境的注意！

高，實(shí)在是高?。。。?！

所以，懂了我前面對(duì)保利營銷團(tuán)隊(duì)的那些夸贊了嗎？

02 產(chǎn)品

所謂顏值不行，名字來湊···是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，產(chǎn)品，也必須打造成其一大賣點(diǎn)才行，故該盤產(chǎn)品力一定得強(qiáng)，否則去化定會(huì)受阻。

因此我們看到，整個(gè)樓盤小高層+疊墅設(shè)計(jì)，容積率2.83，兩梯兩戶，專梯入戶，儀式感滿滿。

且戶型就三種：127平、142平、200平。

妥妥的豪宅定位！

我就看到某營銷號(hào)，可能實(shí)在找不到吹點(diǎn)了，被逼的干脆直接在容積率上大作文章，說湖光悅色的容積率最低，最牛逼！哈哈！

恰飯不易啊！

其實(shí)這個(gè)地塊，個(gè)人認(rèn)為并不適合走豪宅路線，因?yàn)榈囟文芗?jí)不夠，撐不起！

最理想的應(yīng)是打錯(cuò)位競爭，即改善的品質(zhì)，剛需的價(jià)格！

然而在限高以及容積率的約束下，拿地價(jià)又那么貴，想盈利，就必須拉高檔次，才能做大總貨值。

所以該盤的產(chǎn)品不會(huì)拉垮，因?yàn)槿绻a(chǎn)品還沒亮點(diǎn)的話，真不知道這個(gè)盤怎么去賣到8-9萬，更別說吹風(fēng)10萬+了。

不過10萬+真的只能吹吹風(fēng)，實(shí)際肯定賣不到的。

如果10萬+，琶洲南TOD和保利海珠天珺不更香嗎？就算買不到，后航道還有海珠新城、中海幾子，以及位置更核心的水藍(lán)郡二手在那備選著呢。

然而，除了產(chǎn)品本身的品質(zhì)之外，其余實(shí)在乏善可陳：

教育弱雞，僅配一所幼兒園；

交通不便，距11號(hào)線和18號(hào)線交匯站龍?zhí)墩荆?公里+，自駕如果要上華快和繞城高速的話，必通過那道窄窄的水閘，堵到你懷疑人生！

03 尾聲

整體來說，按銷售輸出8萬+的首開價(jià)，首推產(chǎn)品142平、200平，最低上車門檻也去到了1100萬+。

這個(gè)資金體量，選這邊，個(gè)人以為，著實(shí)是下不去手的！

小區(qū)內(nèi)歐洲，小區(qū)外非洲的割裂感，會(huì)讓人的感知系統(tǒng)混亂，晚上感覺自己住的是豪宅，白天出門上班恍惚間會(huì)以為自己深陷貧民窟。

總之去到1000W+的資金體量，選擇大把，實(shí)在找不到首選“湖光悅色”的理由??！

以上。

#野先生自有資深團(tuán)隊(duì)，專注廣州樓市，提供一站式買房管家服務(wù)，先咨詢規(guī)劃后選籌，不C房，只幫買對(duì)房！