看本文之前建議先看完上一期【投資-v200928】何為資產，何為負債：https://www.bilibili.com/read/cv7763158

在回答 “房子是資產還是負債？” 這個問題之前，我們還需要先解釋兩個基本概率：機會成本?與?風險

1、機會成本（不需要付出任何努力和時間就可以獲得的額外的收益）

????假設有人去借錢，無論借多少錢，也無論借多久，放款人除了會要求借款人到期需要歸還本金以外，還會要求借款人支付額外的利息。一般來說借款人的信譽約好，抵押物越多，還錢的時間越短，利息會越少。

????但是無論借款人再怎么優(yōu)質，借貸利息都不會低于存款利息。原因在于，如果借錢給借款人，萬一借款人跑路不還錢，放款人就損失了本金。而如果放款人把同樣數目的錢在銀行辦大額存款，只要銀行不倒閉，那么放款人就可以到期拿到本金和存款利息。也就是說放款人永遠都有一個機會，一個幾乎包賺不賠的機會（將錢存在銀行或貨幣基金中）。

????我們假設現(xiàn)在銀行的存款利息為3%每年。也就是說如果我將這100塊錢存到銀行，那么1年后我就有103元錢，兩年后我就有106.09元錢，三年后我就有109.27元錢，這是我完全不需要付出任何努力和時間就可以獲得的額外的收益。

????那么如果我將100元的鈔票就放在床底下，1年后它還是100塊錢，2年后它還是100塊錢，3年后它還是100塊錢，對比存在銀行來說，3年時間，同樣100元的本金，那完全不需要付出任何努力和時間就可以額外獲得的9.27元我沒有得到。所以相當于我損失了9.27元。

????隨著時間的推移，資金就是應該不斷膨脹的，如果我的資金沒有膨脹或者我資金的膨脹速度沒有跟上穩(wěn)賺不賠的利率，那么即使賬面上面的資金沒有減少，但是實際上我依然是虧損的。投資學將這種虧損稱為：損失了機會成本。

2. 風險（投資賠錢的概率）

????經常會有人問：創(chuàng)業(yè)的風險大不大？炒股票風險大不大？是不是買房子的風險就??？其實他們的問題本身就問錯了。投資本身是無法判斷風險大小的，有無風險的是取決于投資者本人。就好像衣服本身是無所謂好看與否的，一件衣服好不好看關鍵在于它被穿在誰身上，模特穿什么衣服都好看，腿粗個子矮的人能選擇衣服的范圍就很窄。

????我們舉一個創(chuàng)業(yè)的例子吧：

????張老板一開始覺得在十字路口附近租一個店面，賣湖南牛肉粉是一個很不錯的主意。于是說干就干，做了三年，不僅一分錢沒賺，反而還虧損了好幾萬。最后張老粉放棄了，把店關了并在店門上貼著廣告：“旺鋪招租，電話：136xxxxxxxx”。不久李老板路過看到這個廣告，聯(lián)系到了張老板并租下了這個店，李老板也繼續(xù)賣湖南牛肉粉，結果每個月的收益不僅能覆蓋租金，人力成本，食材成本等等，還有盈利（李老板賺到了錢）。三年后，李老板用賺到的錢還在附近開了一家湖南牛肉粉的分店。

????現(xiàn)在問大家一個問題：“在字路口附近租一個店面，賣湖南牛肉粉是有風險嗎？風險大不大呢？”

????通過張，李兩位老板，我們就知道這個問題本身問的有問題。對于張老板來說，開店是有風險的，因為他虧錢了。對于李老板來說，開店是個好選擇，因為他賺錢了。

????所以風險這件事情和人有關，就像巴菲特一直都是做股票，不怎么做房地產，是不是房地產風險就高，股票風險就低呢？李嘉誠一直都是做房地產，不怎么做股票，是不是股票風險就高，房地產風險就低呢？所以說，風險與投資類型無關，與投資者有關。不同的投資者，同一個行為，風險是不同的。

接下來進入正題：房子是資產還是負債？

房地產是一個復雜的概念：生地，商鋪，寫字樓，倉庫，居民住房，商住兩用，公寓等等都屬于房地產，本次我們只討論大家作為普通人經常會接觸的 居民住房，公寓等住房類房地產投資

上一期我們知道了資產和負債的定義：
????如果這個商品會把更多的錢裝進我的口袋里面，那么它就是資產 ????

????如果這個商品會把錢從我的口袋里拿出去，那么它就是負債

就把這個定義往房子上面一套我們就可以初步明白房子是資產還是負債了。

首先，當我購買房子的那一刻，我支付了成本了，即購房成本，之后我獲得了房門鑰匙和房產證。（這里我們設置我的購房成本為 P元 ）

然后這個房子一般來說有兩種方式可以為我?guī)硎找?，一個是租金，一個是賣房。

當我將這個房子租給別人住，每年我可以獲得N元的租金。然后10年后，我把這個房子賣掉了，我獲得了S元的賣房收益。

于是乎，如果 P + 10*機會成本 > 10 N + S，那么房子就是負債了。如果 P + 10*機會成本 < 10N + S，那么房子就是資產了。

可能這樣的表述有一些抽象，那讓我們來舉個例子吧：

假如我在深圳的南山區(qū)買了一套1000萬的房子，這房子挺不錯的，三室兩廳，如果整套出租的話，每個月可以租1.2萬元。不過我就只有這么一套房子，所以我選擇自住，還招了兩個室友，每個室友每月給我4千元的房租。水電網和物業(yè)費該交多少，我和室友就平分交錢，這個上面我沒有動心眼去再撈點錢。

于是乎，等于這套房子每月都給我?guī)砹?千元的收益，同時也為我節(jié)省了4千元的房租（如果我不住這個房子，我住其他地方，那么我就要交4千的房租），所以等于這個房子每月為我提供了1.2萬元的收益，換算成每年就是提供了 1.2*12 = 14.4萬 的收益

假如過了一年，我想賣掉這個房子，會發(fā)生什么事情呢：

1. 一年前，我的本金是1000萬，

2. 假如一年前，我沒有買房而是這筆錢存在銀行里面（3%的存儲利息），那我現(xiàn)在應該是擁有30萬的機會成本

3. 我買了這套房子，這一年我獲得了14.4萬的租金收益

4. 我賣掉這套房子，下一位買家會付給我一大筆錢，我們假設這筆錢為x

于是我們套入公式：
如果 1000 + 30 > 14.4 + x 那么我就是賠錢了，這個房子是負債。

如果?1000 + 30 <?14.4 + x?那么我就是賺錢了，這個房子是資產。

也就是說，買房有沒有風險取決于這1年，這個房子賣了多少錢，如果還是賣1000萬那我就虧大了，但是如果賣的比 1015.6萬 還要多，那我就是賺了。比1015.6萬多的那些錢全班都是我的利潤。換言之如果房價每年上漲了1.5%以上，我就是在賺錢。

而是否有風險則取決于我一年前，對于現(xiàn)在房價的判斷。如果我判斷房價的上漲幅度是大于1.5%的，而實際也確實如此，那么一年前的買房行為對我就是低風險行為。反正如果我判斷房價會漲，但是實際上房價不漲反跌，那么買房對我而言就是高風險行為。

而實際情況是房價動不動就翻一倍（上漲100%），所以房價成為了中國人的信仰，雖然大部分的人不懂投資學的知識，但是在房價動不動就上漲100%的情況下，買房確實是一種快速致富的方法。

接下來我們再來看這個問題：“房子是資產還是負債 ？”

這個問題等價于 “房價的漲跌幅度+租金 是否 大于 機會成本 ？”

而我們知道全中國的房子，租金都是不夠覆蓋機會成本的（租金 < 機會成本）

于是?“房子是資產還是負債 ？”? 等價于 “房價是否能持續(xù)保持較大幅度地上漲”

下一期的標題：因為信息不同步，而導致的多拐點資產