出品 l 觀點財經(jīng)

作者 l 橙子

年報發(fā)布之前，曾跟大家聊過一次金輝控股。

作為一家閩系家族式房企，在A股與H股之間徘徊數(shù)年之后，終于在去年10月底，順利登陸香港資本市場。成功上市讓金輝控股（09993.HK）在融資渠道方面，松了口氣，但也把金輝的真實財務(wù)狀況擺上臺面。

近日，金輝也公布了2021年一季度的經(jīng)營數(shù)據(jù)，整個一季度，金輝實現(xiàn)合約銷售額251.3億人民幣，同比增長約210%，數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯，大有再度沖擊全年千億銷售目標(biāo)的意思。

圖片來源：金輝控股三月營運數(shù)據(jù)公告

而且在負債問題上，根據(jù)此前披露的2020年年報，上市前凈負債率、資產(chǎn)負債率和現(xiàn)金短債比三項指標(biāo)均處于融資監(jiān)管紅線之上的金輝，居然在上市后的幾個月迅速變?yōu)榫G檔。

其降杠桿之快，讓人瞠目結(jié)舌，然其中是否毫無水分？也恐怕未必！

金輝公布2020年業(yè)績

三項融資指標(biāo)系數(shù)翻綠

上個月19號，金輝公布了2020年業(yè)績報告。

報告期內(nèi)，金輝控股再度與千億銷售目標(biāo)失之交臂，僅實現(xiàn)合約銷售額972億人民幣。實現(xiàn)營收約348.8億元，同比增長約34.3%；實現(xiàn)歸母凈利潤31.3億元，同比增長24.7%。

圖片來源：金輝控股2020年年報

雖然沖擊千億銷售目標(biāo)失敗，營收表現(xiàn)也只算得上差強人意，但值得一提的是，去年上市時金輝控股幾乎全踩三條融資監(jiān)管紅線，其中凈負債率更是高達170%。而今年年報出爐，凈負債率、資產(chǎn)負債率和現(xiàn)金短債比竟全在紅線之下。

年報顯示，2020年金輝控股的凈負債率從上市前的170%，在幾個月時間內(nèi)迅速降低至75.3%；

現(xiàn)金短債比也升至1.4；

剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率則下降至69%，全部處于融資監(jiān)管紅線之下。

公司目前可支配現(xiàn)金等資產(chǎn)也實現(xiàn)同比98.4%的大幅增長，達到265.9億元，其中包括58.59億的受限資金。

圖片來源：金輝控股2020年年報

因此，單從數(shù)據(jù)來看，金輝控股上市以來的首份年報，盡管不算特別亮眼，但債務(wù)情況的確獲得極大改善。可如果深入分析金輝下半年來負債結(jié)構(gòu)持續(xù)改善的原因，以及金輝整體經(jīng)營狀況，恐怕還需給負債結(jié)構(gòu)改善打上問號。

金輝控股的償債壓力

從金輝控股披露的年報數(shù)據(jù)來看，截止到2020年底，金輝負債總額為1495.49億元，同比增長16.9%。

其中流動負債總額1126.11億元，占負債總額的75.3%，較2019年的952.88億元，則同比增長18%。在流動負債構(gòu)成中，盡管銀行借款較2019年同比減少了42.45億元，但合約負債、優(yōu)先票據(jù)、公司債券等均較2019年有明顯增長。

年報顯示，2020年金輝控股優(yōu)先票據(jù)達到17.46億元，相比于2019年的0.34億元猛增。而金輝控股2020年公司債券為70.56億元，相比于2019年的40.35億元，同比大增74.87%。

圖片來源：金輝控股2020年年報

因此在金輝控股的負債結(jié)構(gòu)中，流動負債實際上占據(jù)了主要比重。這也意味著相比其他長期負債為主的房企，金輝控股的流動債務(wù)償還壓力較大，對現(xiàn)金流的渴求度也更高。

即便當(dāng)前公司現(xiàn)金資產(chǎn)足以應(yīng)對負債，但考慮到金輝當(dāng)前較高拿地成本和超過7%的高融資成本，以及近兩年20%左右的毛利率水平和平均10%左右的凈利率水平，金輝在實際經(jīng)營層面并沒有高質(zhì)量的營收表現(xiàn)來拓寬經(jīng)營性現(xiàn)金流，提升負債應(yīng)對能力。

圖片來源：金輝控股2020年年報

圖片來源：東方財富

從公司現(xiàn)金流表現(xiàn)來看，2020年公司實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流26.5億元，扭轉(zhuǎn)了2019年該指標(biāo)凈流出56.97億元的境況，但同期通過外部融資獲得的籌資性現(xiàn)金流凈額也從2019年的55.21億元，猛增至113.98億元，同比增幅達106%。

圖片來源：東方財富

圖片來源：東方財富

可見公司大部分現(xiàn)金流依舊來自于外部融資，而且在實際經(jīng)營層面，如果參照2020年的銷售數(shù)據(jù)，全年金輝僅實現(xiàn)合約銷售額972億元，較2019年888.6億元的銷售額，僅同比增長了9.4%。

因此，在負債依舊穩(wěn)定增長，且現(xiàn)金流情況并沒有獲得根本性改善的情況下，金輝在上市后的幾個月里迅速將負債水平降至融資監(jiān)管紅線之下，或許可以從全年大增的少數(shù)股東權(quán)益中找到答案。

三項指標(biāo)翻綠

主因或在少數(shù)股東權(quán)益

關(guān)于少數(shù)股東權(quán)益，之前的文章我們也多次提到，這是很多上市房企用來美化財務(wù)報表的手段之一。

在資產(chǎn)負債構(gòu)成中，少數(shù)股東權(quán)益以股權(quán)換取現(xiàn)金，不會記入負債，而是計作資產(chǎn)。因此，少數(shù)股東權(quán)益越大，用來計算負債率的分母（即公司資產(chǎn)）也就越大，從而攤薄公司整體負債水平。

根據(jù)金輝控股年報數(shù)據(jù)，2019年之前，其少數(shù)股東權(quán)益一直處于較低水平。2019年最高也只有45.49億元，占全部股東權(quán)益的21%。到2020年，這一指標(biāo)直接飆升至145.5億元，占比高達40.29%，同比增長219.85%。

圖片來源：東方財富

因此，從少數(shù)股東權(quán)益增幅來看，金輝控股的實際債務(wù)應(yīng)該遠遠大于現(xiàn)實業(yè)績公告所呈現(xiàn)的程度。而根據(jù)騰訊房產(chǎn)統(tǒng)計信息，金輝去年曾進行160億的信托融資，要知道，信托融資正是擴大少數(shù)股東權(quán)益的主要方式之一。

所以，對于金輝控股在2020年年報中，表示三項指標(biāo)全部處于融資監(jiān)管的綠檔范疇，至少從目前的分析來看，存在一定水分。

至于金輝一直被外界詬病的家族式管理的弊端，不在本文討論范疇！

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