作者?/?王嵩

來源?/?首創(chuàng)證券

本篇導(dǎo)讀

政策助力行業(yè)發(fā)展，集中度有望加速提升。

我們認為行業(yè)仍處于成長期，物管行業(yè)的增量主要來源于商品房竣工交付和存量盤滲透率的提升，隨著后續(xù)竣工面積的逐步釋放，將保證未來幾年商品房竣工面積維持在每年?9?億平方米以上。

同時隨著各地政府推進物業(yè)覆蓋率的政策執(zhí)行落地，以及老舊小區(qū)改造完成，將進一步提升存量住房中物業(yè)管理滲透率。

頭部物管企業(yè)陸續(xù)上市籌集大量資金收并購以擴張規(guī)模，同時憑借良好的口碑，通過招投標(biāo)外拓中小開發(fā)商新盤和存量盤資源，這些因素將促進物管行業(yè)集中度加速提升。

物管企業(yè)未來增長趨勢展望。

物管企業(yè)未來的利潤增長源于在管面積增量以及單方利潤提升。

增量在管面積方面，我們認為拓展住宅在管面積已由第一階段的關(guān)聯(lián)方輸入全面進入第二階段第三方新盤拓展階段，同時物企通過成立商辦、公服等子品牌以及收并購方式完成門檻較高的多元業(yè)態(tài)布局。

地產(chǎn)變局引發(fā)物管行業(yè)并購節(jié)奏加快，大額并購案例頻發(fā)，有資金儲備的龍頭物企通過外延擴張?zhí)嵘?guī)模。

單方利潤提升方面，龍頭物企積極開發(fā)匹配業(yè)主需求的增值服務(wù)項目，通過進一步擴大既有服務(wù)的滲透率，使增值服務(wù)收入和占比均有所提升，區(qū)域密度的提升以及科技賦能的逐步成熟，將有效降低人工成本。

高業(yè)績指引及股權(quán)激勵助力物企高速增長。

過去業(yè)績的高速增長并未減弱頭部物企對未來發(fā)展前景的信心，在基數(shù)逐步提高的前提下，所統(tǒng)計物企對?2021?年的業(yè)績指引平均增速高達?55.7%，越來越多的物業(yè)公司探索股權(quán)激勵機制，通過期權(quán)和股權(quán)分批次激勵，吸引和凝聚核心團隊。

高確定性與強外拓能力物企享有更高估值。

整體來看，規(guī)模較大的龍頭物企，利潤增速較高，對應(yīng)市盈率普遍在?20?倍以上。

業(yè)績成長性也為估值考量標(biāo)準(zhǔn)，市場給予增速高的物企更高估值，碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、旭輝永升服務(wù)對應(yīng)?2021?年的?PE?分別為?48、44、44?倍，對應(yīng)的?2020年度凈利潤增速為?60.8%、122.6%、74.4%，處于樣本物企高位。

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