作者：芊芊

來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）

金地集團真的掉隊了，不僅業(yè)績、增速掉隊一線房企，負債超3000億元、不斷爆發(fā)質(zhì)量風波。

2021年4月17日，金地集團發(fā)布2020年財報顯示，實現(xiàn)營業(yè)收入839.82億元，同比上升32.4%；實現(xiàn)凈利潤103.98億元，同比增長3.2%；簽約金額為2426.8億元，同比增長15.23%。

這個業(yè)績離頭部房企有點遠。

凈利增速放緩 ??毛利率持續(xù)下滑

“人無遠慮必有近憂”。

金地集團就是如此。

從業(yè)績增速來看，金地集團的凈利增速逐漸放緩。

2020年，金地集團實現(xiàn)凈利103.98億元，同比增長3.2%；扣非凈利潤為97.76億元，同比增長8.13%。而在2019年，這兩項指標的增速分別為24.41%、29.39%。

不僅如此，在整個地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平下滑的趨勢下，金地集團的毛利率也出現(xiàn)回落。

金地集團2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為33.56%，同比降低7.7個百分點；而2019年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為41.26%，同比減少1.82個百分點。2020年毛利率下滑幅度進一步擴大。

金地集團2020年物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率為9.54%，同比減少0.17個百分點；物業(yè)出租業(yè)務(wù)毛利率為74.58%，同比減少4.04個百分點。

分區(qū)域來看，貢獻最大營收的華南區(qū)域毛利率為39.12%，同比減少4.21個百分點；營收占比排名第二位的東南區(qū)域毛利率同比減少12.05個百分點至23.5%；營收增幅最大（149.62%）的華北區(qū)域毛利率同比減少10.76個百分點。

（來源：金地集團2020年報）

對此，金地集團管理層在業(yè)績會上表示，近年來，在“房住不炒”和因城施策的調(diào)控基調(diào)下，行業(yè)整體的平均利潤水平逐步回落，頭部房企的毛利率水平逐步下滑，該公司的毛利率水平也逐步下滑。

負債居高不下??金地集團現(xiàn)擴張后遺癥

在房產(chǎn)市場，規(guī)模永遠是各大房企所追求的。而為了沖刺規(guī)模，金地集團也是各種努力，在近年奉行快速拿地、快速建設(shè)、快速銷售和快速結(jié)轉(zhuǎn)回籠資金的高周轉(zhuǎn)模式。

財報顯示，2020年，金地集團共獲取了116宗土地，總投資1350億元，權(quán)益投資額697億元，新增總土地儲備1657萬平方米，其中權(quán)益儲備813萬平方米。

截至2020年末，金地集團總土地儲備6036萬平方米，權(quán)益土地儲備3203萬平方米。

而為了消化這些土地儲備，金地集團開始上演高周轉(zhuǎn)、高杠桿的玩法，正如金地董事長凌克所言，一切高周轉(zhuǎn)的打法，快拿地、快銷售、快建設(shè)、快結(jié)轉(zhuǎn)，都離不開一個核心串聯(lián)要素，即高杠桿。

不過，伴隨著高周轉(zhuǎn)、高杠桿隨之而來的則是巨額債務(wù)。在金地集團快速擴張的同時，巨額債務(wù)也成為懸在金地集團頭上的一把刀。

2020年金地集團資產(chǎn)負債率為76.59%，剔除預收款項后，實際資產(chǎn)負債率為68.51%，凈負債率為62.53%，現(xiàn)金短債比為1.21倍。按照監(jiān)管層劃下的“三道紅線”標準，金地集團已轉(zhuǎn)為綠檔房企。

GPLP犀牛財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，金地集團2020年以來的融資頻率加快，動用了短期融資券、中期票據(jù)、小公募債券等各種融資手段，頻頻“借新還舊”之下，也導致有息債務(wù)規(guī)?？焖僭鲩L。

截至2020年末，金地集團有息負債合計1130.01億元，其中，銀行借款占比為49.52%，公開市場融資占比為44.32%，其他融資占比為6.16%。而2019年，金地集團的有息負債合計947.58億元，有息負債同比增長19.25%，增長速度較快。

有息負債的快速增長，也帶動總負債規(guī)模不斷擴大。財報顯示，2020年金地集團的負債總額為3076億元，同比增長21.8%。

值得一提的是，?數(shù)據(jù)顯示，2016年底金地集團的總債務(wù)為1005億元，2019年總負債2524億元，再到2020年的3076億元，在短短5年的時間里，負債增長逾2倍，這樣的速度著實驚人。

因此，未來將如何降負債將成為金地集團面臨的首要問題。

質(zhì)量風波不斷 ?與“初心”背離

在金地集團極速狂飆下，“品控”問題也頻頻暴露。

近日，廣州東凌地產(chǎn)（金地集團子公司）登榜虛假違法廣告典型，引發(fā)熱議，再次將金地集團推向風口浪尖。

4月16日，廣州市市場監(jiān)管局公布2021年第一批（15個）虛假違法廣告典型案例。其中，廣州市東凌房地產(chǎn)發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告案顯示，“金地·香山湖”樓盤為了銷售通過微信公眾號、項目沙盤、宣傳板、改造的樣板房等載體發(fā)布廣告，廣告中含有“20分鐘直達廣州白云機場、30分鐘直達廣州天河等中心、距離項目20分鐘的天河、出門即上高速30分鐘到天河”等內(nèi)容，違反了《中華人民共和國廣告法》中的相關(guān)規(guī)定，構(gòu)成發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告行為。監(jiān)管局責令其停止發(fā)布違法廣告，在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，并處罰款92萬元。

作為一家老牌品牌開發(fā)商，金地集團被市場監(jiān)督監(jiān)管局如此懲罰也是有點尷尬。

與此同時，金地集團近年來房屋質(zhì)量風波不斷、用戶投訴不止，也讓不少消費者大呼“寒心”。

資料顯示，自從2020年以來，重慶大渡口金地自在城多次遭遇業(yè)主維權(quán)，原因是房子存在漏水、開裂等質(zhì)量問題、示范區(qū)與交付實際情況差距太大等。

除重慶項目外，2020年6月交付的廣東惠州大亞灣區(qū)的金地天潤自在城花園，被業(yè)主曝出質(zhì)量問題，比如漏水滲水嚴重、開裂等；金地海南自在城也被曝出精裝房滲水、空鼓問題多。

還有浙江金華金地集團參與開發(fā)的千萬豪宅“金地中梁西江雅苑”，多幢在建新房的不同樓層存在“梁柱輕輕一摳，混凝土就會掉落”，天花板、墻壁、露臺、飄窗等處有不同程度開裂等情況，遭遇了業(yè)主投訴等。

多年前，金地集團董事長凌克曾對媒體說：“房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展固然要快、要規(guī)模，但首先得把產(chǎn)品做好。公司發(fā)展要在‘好’的基礎(chǔ)上求‘快’，而且要把這個‘好’放得權(quán)重大些。”

然而多年之后，面對質(zhì)量問題頻發(fā)，維權(quán)風波不斷的現(xiàn)狀，金地集團的“初心”又在哪里呢？

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風險自擔）。