【業(yè)務背景】

都某與北京某公司于2010年12月28日簽訂《租賃合同》，約定由都某承租北京A公司位于北京某區(qū)X路15號院三層XX號商鋪（以下簡稱A公司），經(jīng)營“XXX”品牌系列兒童服裝；租金（含物業(yè)費）為每月5萬元，租期自2010年12月28日至2011年12月27日。合同簽訂后，都某向A公司交納了租金5萬元及保證金10萬元，并依照A公司的要求交納了5千元燈箱制作費用。2010年12月和2011年1月，都某為經(jīng)營“XXX”品牌系列兒童服裝分別向鄭州XX世家服飾有限公司定制了衣柜和服裝，鄭州XX世家服飾有限公司為衣柜開具數(shù)額為18.8萬元的發(fā)票。上述合同簽訂后，A公司并未依約向都某提供租賃場地用以經(jīng)營。2011年9月，都某訴至法院，請求法院判令：1.解除其與A公司簽訂的合同；2.A公司返還給都某房屋租賃費5萬元及保證金10萬元；3.A公司賠償給都某造成的實際經(jīng)濟損失30萬元。律師根據(jù)案件相關證據(jù)給出如下法律意見。

【法律意見】致：都某

時間：2012年7月9日

一、案件進展情況

律師在受理都某委托后即同本案被告A公司取得了聯(lián)系，并發(fā)律師函給A公司。針對都某的要求A公司回復：A公司因為客觀原因不能繼續(xù)履行，同意退還租金、保證金及燈箱費用，但不同意賠償其他費用。都某對于A公司的答復無法接受，仍然堅持訴訟，本案共計開庭4次，第一次是做談話并交換證據(jù)；第二次系正式開庭但未走完全部庭審程序，即到舉證階段，涉及法院要求實地勘察都某租賃的庫房和童裝出售情況，故休庭；第三次開庭走完全部的庭審階段；第四次開庭，由于案件過了簡易程序的審理期限，法院組織合議庭審理案件，將庭審程序繼續(xù)走完，原被告針對法院核實的相關問題再次進行辯論。

二、庭審感受

在四次開庭中，法院審核本案的焦點爭議系都某的實際損失，都某是否存在惡意擴大損失的情形。對于都某與A公司間是否存在租賃合同關系，被告A公司認可合同關系的存在，并且答辯將如實返還都某的租金、保證金及燈箱費用；針對都某提出的實際損失，被告A公司認為，都某在雙方簽訂租賃合同兩個月之后即得知不能繼續(xù)租賃涉案商鋪的事實，其有義務減少本案租賃合同的相關損失，都某惡意擴大損失，A公司不同意支付都某的實際經(jīng)濟損失。

經(jīng)法院詢問，A公司并未提出通知都某解除租賃合同的證明，而都某提供了A公司于2012年3月還在發(fā)放的通知：“告知所有租賃商鋪的客戶，繼續(xù)等待，很快即可交付房屋。”該通知證實了A公司上述所稱與事實不符。庭審中，原告都某還提交了童裝的進價發(fā)票、加盟合同及加盟費發(fā)票、被告張貼的“即將開業(yè)”通知、定做衣柜合同及發(fā)票、庫存合同及于2012年2月至開庭時都某低價拋售童裝的收據(jù)憑證。后法院對都某存貨庫房及童裝情況進行實地勘察，被告在庭審中除了提交租賃合同外沒有任何證據(jù)。本案庭審辯論爭議焦點是都某的實際損失情況。

三、啟示及建議

本案的律師根據(jù)案件相關證據(jù)給出如下法律意見：

（一）都某同A公司之間簽訂的商鋪租賃合同系雙方真實意見表示，合同有效。

（二）都某和A公司均應依照約定履行合同，都某已經(jīng)交付租金，定做衣柜、加盟童裝店并訂購大量童裝，但A公司至今均未依照商鋪租賃合同約定交付商鋪。

（三）A公司的違約給都某造成損失，包括但不限于租金、定金、衣柜定做費、庫存費、訂購義務費等，具體損失見證據(jù)目錄。

（四）A公司未就無法繼續(xù)提供商鋪正式通知都某，耽誤了都某同童裝加盟店的解約時機，A公司應當承擔相應賠償責任。

（五）都某已經(jīng)盡到防止損失擴大的注意義務。

（六）A公司應當依照商鋪租賃合同約定承擔違約責任并賠償都某的實際損失（具體損失數(shù)額詳見證據(jù)目錄）。房屋租賃合同爭議糾紛大多是由一方致使合同目的不能夠實現(xiàn)所造成的，在這種情況下，違約責任及實際損失是房屋租賃合同糾紛的爭議焦點。防止損失擴大義務的規(guī)定即《中華人民共和國合同法》第119條規(guī)定：“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。”當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

【手記】

《合同法》第119條規(guī)定的目的在于防止損失的擴大。當事人一方違反合同的，另一方不能無動于衷，任憑損失的擴大，而應當采取積極措施，減少損失。當事人一方已經(jīng)盡了最大努力，仍然不能履行或者不能完全履行合同的，應當及時向對方說明情況，盡量避免或者減少可能造成的損失。對方在接到通知后，如果能夠采取有效措施防止損失的發(fā)生或者擴大，不能履行或者不能完全履行合同的一方對此發(fā)生或者擴大的損失不承擔民事責任。當事人一方因另一方違反合同受到損失的，即使沒有接到違反合同一方的通知，也應當及時采取措施防止損失的擴大；沒有及時采取措施致使損失擴大的，無權就擴大的損失請求賠償。當事人因防止損失擴大支出的合理費用，由違約方承擔。最終以上實例經(jīng)原審法院審理判決：

一、解除都某與A公司于2010年12月28日簽訂的租賃合同；

二、A公司于判決生效之日起10日內返還都某租金、保證金、燈箱制作費、衣柜及其運輸費損失19萬元。后都某不服向上級人民法院提起上訴，在二審中都某同A公司經(jīng)法院主持調解，雙方當事人達成如下協(xié)議：

一、解除都某與A公司于2010年12月28日簽訂的《租賃合同》；

二、A公司于2012年4月24日返還都某租金、保證金及賠償各項損失共計23萬元。雙方就本案再無其他爭議。調解書經(jīng)雙方當事人簽收后，即具有法律效力。