圖：萬(wàn)科集團(tuán)管理層在2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

作者 | 劉瑩

出品 |?焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了久違的好消息。

8月30日晚間，龍頭房企萬(wàn)科的2022半年報(bào)出爐。弱環(huán)境下，該公司的營(yíng)收、凈利皆實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的同比增長(zhǎng)，表現(xiàn)超出市場(chǎng)預(yù)期。

具體來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)亦達(dá)122.2億元，同比增長(zhǎng)10.6%。

這是一份難得的成績(jī)單。中指院統(tǒng)計(jì)顯示，目前已披露中期業(yè)績(jī)公告或預(yù)告的房企約有90家，其中近50家錄得虧損，此外還有一部分爆雷房企因尚未披露2021年年報(bào)而處于停牌狀態(tài)。

這份成績(jī)單也兌現(xiàn)了萬(wàn)科管理層在今年年初時(shí)許下的業(yè)績(jī)承諾。據(jù)了解，2021年全年業(yè)績(jī)會(huì)中，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾表態(tài)，“萬(wàn)科2022年的發(fā)展只有8個(gè)字：止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中回升，我們有信心完成”。目前來(lái)看，這一目標(biāo)已圓滿達(dá)成。

十年轉(zhuǎn)型開(kāi)花結(jié)果

有分析認(rèn)為，在疫情反復(fù)、“斷供潮”一波未平一波又起的大環(huán)境下，萬(wàn)科所交出的中期成績(jī)單，已一定程度上彰顯出了這家龍頭企業(yè)的經(jīng)營(yíng)韌性。

業(yè)績(jī)會(huì)中，萬(wàn)科集團(tuán)董事總裁祝九勝坦誠(chéng)，疫情和整體經(jīng)濟(jì)增速放緩給萬(wàn)科帶來(lái)了很多挑戰(zhàn)，萬(wàn)科也愿意接受這種檢驗(yàn)。

他指，“好學(xué)生喜歡難題目，萬(wàn)科立足當(dāng)好學(xué)生，就應(yīng)該去克服宏觀經(jīng)濟(jì)以及不可抗力等因素帶來(lái)的影響。而作為一個(gè)好學(xué)生，必須喜歡難題目，必須去做難而正確的事情?！?/p>

他提到，當(dāng)前，萬(wàn)科從房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的戰(zhàn)略效果，已經(jīng)初見(jiàn)成效。

這一點(diǎn)，在萬(wàn)科的半年報(bào)中亦有體現(xiàn)。期內(nèi)，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，營(yíng)收增速達(dá)到了30.6%，營(yíng)業(yè)收入則進(jìn)一步增至了241.1億元。

萬(wàn)物云是該類業(yè)務(wù)中發(fā)展比較成熟的業(yè)務(wù)，也是收入貢獻(xiàn)最大的業(yè)務(wù)。2022上半年，萬(wàn)物云的營(yíng)收為143.5億元，同比增長(zhǎng)38.2%。其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，同比增長(zhǎng)34.8%，商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，同比增長(zhǎng)39.7%。

萬(wàn)物云之外，萬(wàn)科物流業(yè)務(wù)“萬(wàn)緯物流”也實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。上述同期，萬(wàn)緯物流的收入為18.6億元，同比增長(zhǎng)39.1%，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)的收入增速高達(dá)94.7%。

截止2022年6月底，萬(wàn)緯物流已在全國(guó)47個(gè)城市開(kāi)展業(yè)務(wù)，旗下運(yùn)營(yíng)管理的自有項(xiàng)目數(shù)量達(dá)157個(gè)，可租賃建筑面積達(dá)1164萬(wàn)平方米，服務(wù)客戶超1200家。

業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁劉肖提到，“目前萬(wàn)科冷鏈居于全國(guó)領(lǐng)先地位，約擁有42個(gè)冷庫(kù)，162萬(wàn)可租賃面積?！?/p>

萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)秘書(shū)朱旭也提到，不論是高標(biāo)倉(cāng)、冷庫(kù)、庫(kù)內(nèi)運(yùn)營(yíng)，還是其他服務(wù)，都是萬(wàn)科長(zhǎng)期戰(zhàn)略上十分看重的賽道。此外，未來(lái)在REITs等方面，萬(wàn)科也會(huì)積極嘗試。

租賃住宅業(yè)務(wù)方面，上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)收入14.8億元，同比增長(zhǎng)12.3%。泊寓作為全國(guó)最大的集中式公寓提供商，新增深圳、廣州、廈門(mén)、佛山等7個(gè)城市的10個(gè)項(xiàng)目，房間數(shù)9674間。

目前，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理長(zhǎng)租公寓20.99萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)16.95萬(wàn)間。在深圳、福州、濟(jì)南、沈陽(yáng)、天津、西安、長(zhǎng)春、廣州、北京、成都、武漢、合肥等26個(gè)，泊寓的開(kāi)業(yè)數(shù)量都居于領(lǐng)先地位。

商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)方面，萬(wàn)科上半年的營(yíng)收為40.1億元，同比增長(zhǎng)10.4%。其中，印力集團(tuán)管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)收為27.5億元，同比增長(zhǎng)12.2%，在滬杭新開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)首年NOI率即達(dá)到了6%。

值得一提的是，上半年，印力持續(xù)推動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略落地，目前已累計(jì)輸出了35個(gè)管理項(xiàng)目，管理面積達(dá)231.3萬(wàn)平方米。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)獲悉，上述被提及的業(yè)務(wù)之外，萬(wàn)科還作為城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，在深圳、上海、廣州等重要城市，圍繞城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)、城市更新、EPC代建、物業(yè)管理、物流倉(cāng)儲(chǔ)等領(lǐng)域，展開(kāi)了廣泛合作。

就此，不少分析人士人為，這意味著，萬(wàn)科的業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)了由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向“開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)”并重發(fā)展的成功轉(zhuǎn)型。自2012年至今，萬(wàn)科的十年轉(zhuǎn)型之路正逐步開(kāi)花結(jié)果。

業(yè)績(jī)會(huì)中，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮提到，“萬(wàn)科的城市綜合配套能力在高強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)當(dāng)中經(jīng)受住了檢驗(yàn)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的戰(zhàn)略已成為萬(wàn)科在新發(fā)展階段的重要優(yōu)勢(shì)?！?/p>

“交付力”強(qiáng)勁

“保交付”，是萬(wàn)科2022上半年的頭等大事之一。

“請(qǐng)客戶放心，萬(wàn)科不僅是保證交付，還要保證質(zhì)量。”業(yè)績(jī)會(huì)中，郁亮強(qiáng)調(diào)。

財(cái)報(bào)顯示，上半年，萬(wàn)科共實(shí)現(xiàn)超11.5萬(wàn)套住宅的平穩(wěn)交付，35%交付批次實(shí)現(xiàn)交房即交證，較2021年全年的比例提升10個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，由于產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)皆有保證，萬(wàn)科的整體交付質(zhì)量滿意度進(jìn)一步攀升至98.5%，居于行業(yè)領(lǐng)先地位。

萬(wàn)科的管理層紛紛走到一線，親自督導(dǎo)“交付”。郁亮介紹，他自己近兩個(gè)月已先后走訪了35個(gè)城市，看了100多個(gè)項(xiàng)目，主要任務(wù)就是“督戰(zhàn)”，看看交付情況如何。在走訪和調(diào)研中，萬(wàn)科發(fā)現(xiàn)，只要企業(yè)有好產(chǎn)品、好服務(wù)，哪怕短期市場(chǎng)環(huán)境有壓力，也一定能熬過(guò)去。

他舉了兩類市場(chǎng)的例子。一是，在中心城市中相對(duì)不那么引人矚目的城市。在這些區(qū)域，雖然銷售壓力大，但只要產(chǎn)品做得好，哪怕市場(chǎng)不好也能熬過(guò)去。比如，在哈爾濱，萬(wàn)科的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“交銷聯(lián)動(dòng)”，項(xiàng)目7月銷售業(yè)績(jī)是上半年月均水平的2.3倍；商鋪銷售歷來(lái)是難點(diǎn)，但在烏魯木齊，萬(wàn)科打造的“3088商業(yè)街區(qū)”人氣火爆，熱度帶動(dòng)商鋪銷售，老帶新和老業(yè)主復(fù)購(gòu)率超50％。

另外一個(gè)，是以浙江為代表的競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)。即便受到疫情沖擊，萬(wàn)科在浙江的兩個(gè)綜合商場(chǎng)杭州奧體印象城和溫州印象城，首年凈營(yíng)運(yùn)收入（NOI）率仍然達(dá)到了6％。

為既保交付，又保質(zhì)量，萬(wàn)科推出了多項(xiàng)舉措。郁亮介紹，萬(wàn)科早在2005年時(shí)就啟動(dòng)了萬(wàn)科家書(shū)服務(wù)，定期向客戶發(fā)放“家書(shū)”，報(bào)告項(xiàng)目進(jìn)度。2021年開(kāi)始，萬(wàn)科把工地開(kāi)放工作升級(jí)為“與業(yè)主共建家園”，請(qǐng)客戶參與到項(xiàng)目建設(shè)中，看進(jìn)展、改問(wèn)題。只要滿足進(jìn)場(chǎng)條件，所有客戶都可以報(bào)名預(yù)約。在萬(wàn)科，70%準(zhǔn)業(yè)主在正式交付前都至少去過(guò)一次現(xiàn)場(chǎng)查看自己的房屋。

2022年，萬(wàn)科開(kāi)始推進(jìn)交房即交證工作，目前“交房即交證”的項(xiàng)目比例為35%，該比例今后還會(huì)繼續(xù)提高，郁亮稱。

據(jù)了解，上半年，萬(wàn)科加強(qiáng)產(chǎn)品線建設(shè)，拉通產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全國(guó)56個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品力專項(xiàng)提升工作。同時(shí)，為方便客戶及時(shí)了解項(xiàng)目的質(zhì)量管控和工程進(jìn)度，萬(wàn)科通過(guò)邀請(qǐng)客戶參與建造質(zhì)量查驗(yàn)、面對(duì)面交流會(huì)等方式，與業(yè)主共建家園，參與客戶超過(guò)3.5萬(wàn)人次。

下半年業(yè)績(jī)比上半年更好

弱市場(chǎng)環(huán)境下，萬(wàn)科接下來(lái)的投資策略依然求“穩(wěn)”。業(yè)績(jī)會(huì)中，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁劉肖介紹，“公司的投資策略長(zhǎng)期堅(jiān)持‘量入為出、合理倉(cāng)位’的理念，確保經(jīng)營(yíng)的安全性，比追求規(guī)模更重要?！?/p>

今年上半年，萬(wàn)科獲取新項(xiàng)目19個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積307.8萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積213.1萬(wàn)平方米。按投資金額看，約有95.6%都位于一二線城市，市場(chǎng)潛力巨大，銷售去化無(wú)壓。

劉肖指出，當(dāng)前萬(wàn)科未結(jié)算的資源合共有1.37億平方米，去年結(jié)算量約為3570萬(wàn)平方米，能夠滿足未來(lái)3年以上的發(fā)展需求。可以預(yù)見(jiàn)，隨著房屋銷售、交付后可結(jié)轉(zhuǎn)收入的增加，萬(wàn)科的現(xiàn)金流也將更為充裕，財(cái)務(wù)安全墊有望進(jìn)一步增厚。

半年報(bào)顯示，萬(wàn)科已經(jīng)筑牢了現(xiàn)金“護(hù)城河”。期內(nèi)，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入為82.9億元，同比增長(zhǎng)22.2%；凈負(fù)債率僅35.5%，連續(xù)21年低于40%。截至期末，萬(wàn)科共計(jì)持有貨幣資金1410.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和626.4億元，覆蓋倍數(shù)達(dá)2.3倍。

業(yè)績(jī)會(huì)中，萬(wàn)科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科對(duì)境外債務(wù)一直都有持續(xù)滾動(dòng)的還款安排，通常至少提前1年至18個(gè)月，就會(huì)有相應(yīng)的現(xiàn)金鋪排和規(guī)劃。去年底至今，萬(wàn)科一直在做債務(wù)提前償付和再融資的置換工作，下半年已無(wú)境外債務(wù)需要償付。

由于財(cái)務(wù)良性、健康，萬(wàn)科的融資渠道一直十分暢通。1-8月，萬(wàn)科境內(nèi)累計(jì)完成約194億元的信用債發(fā)行，3年期平均票面利率為3.02%，最低票面利率僅2.90%，維持行業(yè)絕對(duì)低位。

資本市場(chǎng)信用評(píng)級(jí)方面，萬(wàn)科也在行業(yè)維持領(lǐng)先。當(dāng)前，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別維持萬(wàn)科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望均為“穩(wěn)定”。良好的信用評(píng)級(jí)亦有益于萬(wàn)科全品種融資渠道的暢通。

業(yè)績(jī)會(huì)中，郁亮表示，“萬(wàn)科在規(guī)模跟債務(wù)方面一直比較克制，所以經(jīng)營(yíng)層面有一定的安全邊際。去年以來(lái)，萬(wàn)科應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的工作，啟動(dòng)的較早，也較為扎實(shí)。此外，公司銷售回款效率一直維持在行業(yè)較高水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)、成本等方面都有進(jìn)一步的優(yōu)化和提升。”

他重申，雖然當(dāng)前環(huán)境下，萬(wàn)科也有壓力，有部分經(jīng)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)不盡如人意。但萬(wàn)科一直很努力地保持身體機(jī)能的基本平衡和健康，保持不斷跑下去的狀態(tài)，對(duì)未來(lái)止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中有升有信心。

從今年第二季度的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，已可窺見(jiàn)萬(wàn)科企穩(wěn)回升的信號(hào)。據(jù)了解，第二季度單季度，萬(wàn)科的毛利率為21.16%，較第一季度提升了2.29個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)為107.94億元，同比增長(zhǎng)10.65%，扭轉(zhuǎn)了去年第二季度至第四季度的下滑趨勢(shì)。

此外，另一個(gè)積極的信號(hào)是，今年以來(lái)，萬(wàn)科竣工規(guī)模保持增長(zhǎng)，期內(nèi)共實(shí)現(xiàn)竣工面積1443.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.8%，預(yù)計(jì)全年竣工面積將與年初計(jì)劃基本持平。

種種跡象表明，已經(jīng)答好2022上半年業(yè)績(jī)答卷的萬(wàn)科，仍有望持續(xù)答好下半年的難題目。業(yè)績(jī)會(huì)中，祝九勝亦提到，受市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)回升以及自身經(jīng)營(yíng)安排影響，下半年，萬(wàn)科的銷售情況會(huì)比上半年更好。