當(dāng)前這種投資為主的住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整是必然，它是市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律，是任何人都無(wú)法阻礙的。就此，地方政府的房地產(chǎn)救市豈能會(huì)有效果？反之，它只會(huì)強(qiáng)化國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整，強(qiáng)化住房市場(chǎng)投資者的預(yù)期逆轉(zhuǎn)。

從今年上半年3-4月份開(kāi)始，地方政府救樓市成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)最為關(guān)注的話(huà)題。這不僅在于從那時(shí)開(kāi)始，地方政府救樓市的呼聲四起，而且在中央政府的默許下，地方政府救樓市或明或暗的方式更是五花八門(mén)。

比如說(shuō)，當(dāng)前各地先后發(fā)布政策為樓市松綁減壓，以浙江為例，在8個(gè)限購(gòu)城市中，已出現(xiàn)了集體限購(gòu)松動(dòng)。截至目前，在全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，已經(jīng)有31個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的松動(dòng)，占比超過(guò)60%。四川更是出臺(tái)了直接貼息銀行3%的政策來(lái)支持購(gòu)買(mǎi)首套住房。但是，地方政府這種救樓市政策對(duì)市場(chǎng)并沒(méi)有產(chǎn)生多大的效果。

中國(guó)指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的7月份百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為元/平方米，環(huán)比6月下跌0.81%，這也是繼5月、6月以來(lái)的第3個(gè)月持續(xù)下跌。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，100個(gè)城市中76個(gè)城市環(huán)比下跌，僅24個(gè)城市環(huán)比上漲。而7月份廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)更是價(jià)量齊跌。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，為何地方政府紛紛救市并沒(méi)有如往年那樣，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的結(jié)果，反之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整還在加速進(jìn)行。當(dāng)年房?jī)r(jià)快速上漲，政府出臺(tái)了一系列的限制房?jī)r(jià)上漲的政策，但是結(jié)果如何，房?jī)r(jià)還是在上漲，或者說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越是限購(gòu)，房?jī)r(jià)則越是上漲。試想，房?jī)r(jià)在上漲時(shí)，限購(gòu)起不了作用。那么房?jī)r(jià)下跌時(shí)，放松限制能夠起作用嗎？其實(shí)，，如果不是一些政府職能部門(mén)一己之私，出臺(tái)這種無(wú)用的住房限制政策，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)按照2010年的國(guó)十條，房地產(chǎn)市場(chǎng)豈能不出更理性的調(diào)整？豈能會(huì)讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越陷入難以自拔的困境？

更為重要的是，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是由市場(chǎng)條件使然，而不是政府房地產(chǎn)政策之結(jié)果。因?yàn)槿魏畏康禺a(chǎn)市場(chǎng)只要是以投資為主導(dǎo)，它的價(jià)格飚升及遠(yuǎn)離價(jià)值并形成泡沫是必然。而以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫過(guò)大最后出現(xiàn)周期性調(diào)整也是必然。這是任何人、任何機(jī)構(gòu)不可阻礙的東西。所以，當(dāng)前國(guó)內(nèi)這種以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)其周期性調(diào)整是正常，不調(diào)整則是問(wèn)題了。既然房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整是一種必然，那么地方政府任何救市政策能夠起作用嗎？根本就是不可能有效果。而且當(dāng)前這種房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，那么市場(chǎng)的預(yù)期早就逆轉(zhuǎn)。如果住房市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，地方政府任何救市政策只會(huì)強(qiáng)化這種預(yù)期逆轉(zhuǎn)，而不會(huì)減弱。( 文章閱讀網(wǎng)：www.sanwen.net )

因?yàn)?，在住房投資者看來(lái)，肯定是當(dāng)前住房市場(chǎng)的供求關(guān)系失衡，肯定是這個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題已經(jīng)很?chē)?yán)重，否則地方政府如何會(huì)花血本救市呢？比如說(shuō)，四川出臺(tái)了直接貼息銀行3%的政策來(lái)支持購(gòu)買(mǎi)首套住房?？瓷先ピ撜邔?duì)貸款銀行很有利。因?yàn)?，銀行貸款本來(lái)就是在做生意，是它們的本份。自己做生意有補(bǔ)貼，不是雙重獲利嗎？但是這種情況是在住房?jī)r(jià)格上漲時(shí)有用，在住房是一個(gè)純粹的消費(fèi)市場(chǎng)時(shí)有用的。不過(guò)，當(dāng)住房市場(chǎng)是一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)時(shí)，這種地方政府補(bǔ)貼更是會(huì)讓銀行做貸款小心翼翼。因?yàn)?，如果?dāng)前房?jī)r(jià)很高，而且房?jī)r(jià)市場(chǎng)預(yù)期會(huì)在很大下跌機(jī)會(huì)，在這種情況下，如果貸款成為不良，那么3%的補(bǔ)貼對(duì)銀行意義大嗎？特別是不良貸款率是銀行業(yè)績(jī)主要考核指標(biāo)時(shí)，銀行更是不愿意冒此風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)住房者來(lái)說(shuō)，在種情況下，整個(gè)住房市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)了，他們根本不會(huì)輕易地進(jìn)入市場(chǎng)。因?yàn)?，投資者一定會(huì)感覺(jué)到進(jìn)入后沒(méi)有人來(lái)接手他購(gòu)買(mǎi)的住房。

更有人說(shuō)，由于中國(guó)住房杠桿率不高，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有泡沫；也有人說(shuō)，中國(guó)的城市化能夠支撐當(dāng)前的住房市場(chǎng)。其實(shí)，這對(duì)當(dāng)前住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整來(lái)說(shuō)一點(diǎn)都不重要。因?yàn)椋?007年國(guó)內(nèi)股市泡沫破滅，中國(guó)居民投資股市有杠桿嗎？沒(méi)有，股市泡沫不是也破滅了嗎？還有，在城市的居民都沒(méi)有支付能力購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，那么進(jìn)城農(nóng)民豈有支付能力購(gòu)買(mǎi)城市里的住房？所以，當(dāng)前這種投資為主的住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整是必然，它是市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律，是任何人都無(wú)法阻礙的。就此，地方政府的房地產(chǎn)救市豈能會(huì)有效果？反之，它只會(huì)強(qiáng)化國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整，強(qiáng)化住房市場(chǎng)投資者的預(yù)期逆轉(zhuǎn)。

而這種情況一旦發(fā)生，只有讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)型，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格逐漸回歸理性，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能出現(xiàn)新局勢(shì)。因?yàn)?，住房的供?yīng)量最多，沒(méi)有賣(mài)不出去的住房，只有賣(mài)不出去的住房?jī)r(jià)格。價(jià)格回歸理性，不同層次的消費(fèi)者才能逐漸進(jìn)入。對(duì)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)，在房?jī)r(jià)沒(méi)有回歸理性前，地方政府想通過(guò)救市政策讓房?jī)r(jià)頂在天花板上而又保持住房市場(chǎng)繁榮，這是不可能的。

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